En bref
La surface taxable est la somme des surfaces closes et couvertes de chaque niveau, mesurées à l'intérieur des murs de façade. Seules trois choses en sont déduites : les embrasures des portes et fenêtres, les trémies d'escalier et d'ascenseur, et les parties sous une hauteur de 1,80 m ou moins. Un garage fermé, une cave ou des combles de plus de 1,80 m y entrent, même non aménagés.
Mis à jour le par la rédaction. Notre méthode
Définition de la surface taxable
L'article 1635 quater H 1° du Code général des impôts définit la surface taxable comme « la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculées à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ».
En clair : on mesure chaque niveau fermé et couvert, à l'intérieur des murs extérieurs, puis on additionne. L'article 318 J de l'annexe II du même code fixe ensuite trois déductions, et pas une de plus.
Multipliée par la valeur forfaitaire (892 € par m² en 2026 hors Île-de-France), cette surface donne la base de la taxe. Seule la surface créée par le projet est taxée.
Ce qui compte dans la surface taxable
Une surface close et couverte
Un niveau est couvert quand la toiture est posée, et clos quand les menuiseries extérieures le sont. Selon le BOFiP, la doctrine de l'administration fiscale, un simple obstacle au passage suffit : porte, fenêtre, baie, toiture amovible, volet, rideau métallique, persienne.
Un espace n'est pas clos si un mur de façade manque, même en partie, ou s'il n'est fermé que par un muret plus bas que le plafond. Balcons, loggias, terrasses, toitures-terrasses et coursives ne comptent jamais.
Tous les niveaux, aménagés ou non
La surface taxable additionne le rez-de-chaussée, les étages, les mezzanines, les combles et les sous-sols, qu'ils soient aménageables ou non. Elle se mesure au-dessus des plinthes.
Certains éléments ne sont pas des planchers : le bassin d'une piscine, les marches et paliers intermédiaires d'un escalier, la cabine d'un ascenseur.
À l'intérieur des murs
La mesure se fait au nu intérieur des façades : l'épaisseur des murs extérieurs, porteurs ou non, et celle des isolants ne comptent pas.
Les trois déductions
L'article 318 J ne retire que trois éléments de la surface :
- l'épaisseur des murs autour des portes et fenêtres qui donnent sur l'extérieur (les embrasures) ;
- les vides et trémies des escaliers et des ascenseurs, ainsi que le vide laissé par une mezzanine ;
- les surfaces sous une hauteur de plafond de 1,80 m ou moins.
Cette liste est limitative. Un garage, une cave ou un local technique restent donc dans la surface taxable, et aucune déduction forfaitaire ne s'applique.
La règle de 1,80 m
Une partie de 1,80 m de hauteur exactement est déduite : seules comptent les parties de plus de 1,80 m. Dans les combles, la hauteur se mesure sous le plafond ou sous la face intérieure de la toiture, sans les tuiles ni l'isolant.
Des combles de plus de 1,80 m sont taxables dès qu'ils ont un plancher, porteur ou non, avec ou sans ouvertures, aménageables ou non. Seuls les combles dont le sol n'est que de l'isolant, par exemple de la laine de verre entre des fermettes, n'ont pas de plancher.
Prenons une surélévation fictive de 30 m² au sol sous un toit en pente, sur une maison de 100 m² en résidence principale. Sous la pente, 8 m² ont une hauteur de 1,80 m ou moins : seuls 22 m² sont taxables. La maison a déjà 100 m², il ne reste donc pas d'abattement, et les travaux ne touchent pas le sous-sol.
| Ligne | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Au-delà des 100 premiers m² | 22 m² × 892 € | 19 624 € |
| Base de calcul | 19 624 € | |
| Part communale (Épernay) | 19 624 € × 5 % | 981 € |
| Part départementale | 19 624 € × 2,5 % | 491 € |
| Taxe d'aménagement | 1 472 € | |
| Taxe d'archéologie préventive | non due (sous-sol non touché) | 0 € |
Calcul du simulateur, taux votés pour 2026 à Épernay : commune 5 %, Marne 2,5 %. Arrondis : base à l'euro, chaque part à l'euro le plus proche.
Si les 30 m² comptaient tous, la taxe serait de 2 007 €. La déduction des 8 m² bas de plafond la ramène à 1 472 €, soit 535 € de moins.
Surface taxable et surface de plancher : les différences
Les deux surfaces partent de la même mesure : niveaux clos et couverts, nu intérieur, trémies et parties de 1,80 m ou moins déduites. Mais la surface de plancher du Code de l'urbanisme, celle du permis, retire des surfaces que la fiscalité garde.
Restent dans la surface taxable, alors qu'elles sont déduites de la surface de plancher :
- les garages et places de stationnement clos et couverts, avec leurs rampes et aires de manœuvre ;
- les combles de plus de 1,80 m non aménageables ;
- dans un immeuble collectif, les locaux techniques et les caves et celliers desservis uniquement par une partie commune.
La déduction forfaitaire de 10 % de la surface de plancher dans les immeubles collectifs n'existe pas non plus pour la taxe.
Ne recopiez pas la surface de plancher du permis
Pour une maison avec garage fermé, la surface taxable dépasse souvent la surface de plancher inscrite sur le permis. Dans le simulateur, comptez dans la surface du logement ses combles de plus de 1,80 m et sa cave, et saisissez le garage fermé dans son propre champ.
La surface habitable ne sert pas au calcul, pas plus que l'emprise au sol, projection du volume au sol, qui relève des formalités d'urbanisme.
Les cas courants
| Ouvrage | Surface taxable | À savoir |
|---|---|---|
| Abri de jardin fermé | Oui, au-delà de 1,80 m de hauteur | Exonération possible jusqu'à 20 m² si la collectivité l'a votée |
| Abri ouvert sur un côté | Non | Il n'est pas clos |
| Garage fermé | Oui | Exonéré s'il est sous ou sur une partie de la maison |
| Carport ouvert | Non | Chaque place est taxée au forfait |
| Véranda close | Oui | Elle compte dans les 100 premiers m² de la maison |
| Pergola, terrasse, auvent | Non | Sauf place de stationnement, taxée au forfait |
| Pergola bioclimatique fermée sur tous ses côtés | Probablement oui | Aucun texte ni décision ne vise ce cas |
| Combles avec plancher | Oui, au-delà de 1,80 m | Même non aménagés |
| Sous-sol, cave avec accès direct | Oui, au-delà de 1,80 m | Un garage en sous-sol est exonéré |
| Piscine | Non pour le bassin | Taxée au forfait par m² de bassin |
Surface existante et surface créée
Seule la surface nouvelle est taxée. La surface existante sert seulement à l'abattement : les 100 premiers m² à moitié prix s'apprécient existant compris, comme l'explique la page exonérations et abattement.
Si vous démolissez une partie du bâtiment pour l'agrandir, seule l'augmentation nette de surface est taxée. Une maison entièrement démolie puis reconstruite est taxée sur toute la nouvelle surface, sauf reconstruction à l'identique d'un bâtiment démoli depuis moins de dix ans, exonérée de plein droit.
Transformer un garage fermé ou un grenier à plancher en pièce ne crée en général pas de surface taxable : elle existait déjà. Une réponse ministérielle de 2018 va dans ce sens pour un garage devenu chambre, mais aucune doctrine récente ne le confirme expressément.
À partir de quelle surface paie-t-on ?
L'article 1635 quater D I, 10° du CGI exonère de plein droit les constructions de 5 m² ou moins. Le seuil s'apprécie sur l'ensemble des constructions de l'autorisation, en surface taxable.
Au-delà, toute la surface est taxée dès le premier m². Un abri de 4 m² seul est exonéré ; inscrit dans le permis d'une maison de 120 m², il est taxé avec elle, sur 124 m². La piscine et les places ne profitent jamais de ce seuil.
La surface retenue est celle de l'achèvement
La surface taxée est celle de la construction achevée, que vous déclarez dans les 90 jours suivant l'achèvement, dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » d'impots.gouv.fr. Si vous construisez moins que prévu, vous payez sur ce qui a été construit. Les délais et les titres sont détaillés sur la page paiement.
Une fois votre surface taxable mesurée, le simulateur la transforme en montant, part par part, avec les taux votés par votre commune.
Questions fréquentes
Quelle surface pour la taxe d'aménagement : habitable ou au sol ?
Ni l'une ni l'autre. La taxe se calcule sur la surface taxable : toutes les surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m de hauteur, mesurées à l'intérieur des murs. Elle comprend des surfaces que la surface habitable ignore, comme le garage fermé ou les combles non aménagés de plus de 1,80 m.
À partir de quelle surface doit-on payer la taxe d'aménagement ?
Dès que l'ensemble des constructions de l'autorisation dépasse 5 m² de surface taxable. Au-delà, toute la surface est taxée dès le premier m². Un abri de 4 m² est exonéré s'il est seul ; ajouté au permis d'une maison, il est taxé avec elle.
Les combles non aménagés sont-ils taxés ?
Oui, pour leur partie de plus de 1,80 m de hauteur, dès qu'ils ont un plancher, porteur ou non, aménageable ou non. Seuls les combles dont le sol n'est fait que d'isolant, comme la laine de verre posée sur des fermettes, n'ont pas de plancher et ne comptent pas.
Doit-on payer la taxe d'aménagement pour une surface existante ?
Non, seule la surface créée est taxée. La surface existante sert seulement à calculer l'abattement : les 100 premiers m² à moitié prix s'apprécient existant compris. Transformer un garage fermé en pièce ne crée pas de surface taxable nouvelle, donc pas de taxe en règle générale.
Combien de taxe d'aménagement pour une maison de 150 m² ?
Pour une maison neuve de 150 m² de surface taxable en résidence principale, autorisée en 2026 hors Île-de-France, la base est de 100 × 446 € + 50 × 892 €, soit 89 200 €. Avec 5 % pour la commune et 2,5 % pour le département, la taxe d'aménagement est de 6 690 €, plus 357 € d'archéologie si les fondations sont creusées.
Sources officielles
Informations vérifiées le sur les sites suivants. En cas de doute, ce sont eux qui font foi.
- Code général des impôts, article 1635 quater H : assiette : surface de la construction et valeur au m² (Légifrance)
- Code général des impôts, annexe II, article 318 J : trois déductions de la surface taxable (Légifrance)
- Code général des impôts, article 1635 quater D : exonérations de plein droit (Légifrance)
- Code général des impôts, article 1635 quater I : abattement de 50 % (Légifrance)
- BOFiP BOI-IF-TU-10-30-10-20260826, surface de la construction et valeur au m² (BOFiP, DGFiP)
- BOFiP BOI-IF-TU-10-20-30-160-20251231, constructions de 5 m² ou moins (BOFiP, DGFiP)
- Fiche F23263 (Service-Public)
- Question écrite AN n° 3694, réponse JO du 17/04/2018 (garage transformé en pièce : surface existante) (Assemblée nationale)