Taxe d'une extension, d'une véranda ou de combles

Une extension est-elle soumise à la taxe d'aménagement ?

Oui, dès qu'elle crée une surface close et couverte de plus de 5 m². Le BOFiP, la doctrine publiée par l'administration fiscale, vise tout agrandissement, « que ce soit par adjonction ou par surélévation ». La taxe porte sur l'augmentation nette de surface, pas sur la maison entière.

Une rénovation qui ne crée aucune surface (toiture, isolation, nouvelles fenêtres) n'est pas taxée, même avec une déclaration préalable.

La surface créée est la surface taxable : mesurée à l'intérieur des murs, sans les parties de 1,80 m de hauteur ou moins. Une extension de 6 × 5 m à l'extérieur fait donc moins de 30 m² taxables. Les règles de mesure sont sur la page surface taxable.

L'abattement compte la maison existante

C'est ce qui peut faire doubler le montant. L'article 1635 quater I du Code général des impôts (CGI) divise la valeur forfaitaire par deux sur les 100 premiers m² de la résidence principale et de ses annexes. La valeur forfaitaire est le prix au m² fixé par la loi : 892 € hors Île-de-France en 2026, 446 € avec l'abattement.

Pour un agrandissement, le BOFiP ajoute la surface créée à la surface existante du logement, annexes comprises (garage clos, véranda, abri). Seule la part qui reste sous 100 m² profite de la moitié du prix. Une réponse ministérielle de 2013 l'a confirmé pour les annexes, même non accolées.

Voici le cas type du simulateur : une extension habitable de 30 m² sur une maison de 90 m², résidence principale, à Épernay, où la commune applique 5 % et la Marne 2,5 % en 2026.

La maison fait 90 m² : 10 m² de l'extension complètent les 100 m² abattus, les 20 autres sont à la valeur pleine. Avec les mêmes taux, la même extension de 30 m² coûte :

• 1 338 € sur une maison de 80 m² (20 m² abattus) ;
• 1 673 € sur une maison de 90 m² ;
• 2 007 € sur une maison de 120 m², ou sur une résidence secondaire (aucun abattement).

L'abattement suppose que la maison soit la résidence principale du propriétaire ou d'un locataire qui y habite à l'année. Les autres cas sont détaillés sur la page exonérations et abattement.

Lire le résultat du simulateur

Saisissez la surface créée, puis la surface existante : la surface taxable de la maison avant travaux, garage clos et véranda existante compris. Une valeur trop faible gonfle l'abattement et sous-estime la taxe. Cochez « Fondations ou sous-sol creusés » si les travaux touchent le sol : c'est ce qui rend due la taxe d'archéologie préventive, de 0,40 % de la même base.

Surélévation

Une surélévation suit la même règle qu'une extension au sol. Un étage de 40 m² sur une maison de 90 m², résidence principale, coûte 2 342 € avec les taux d'Épernay : 10 m² à 446 €, 30 m² à 892 €.

La taxe d'archéologie n'est due que si le projet touche le sous-sol, quelle que soit la profondeur. Une surélévation sans reprise des fondations n'y est en principe pas soumise ; avec des fondations renforcées, elle l'est (125 € dans cet exemple). C'est une question de fait que l'administration apprécie.

Véranda close et couverte

Une véranda fermée est une surface taxable comme une autre, et elle entre dans les 100 premiers m² du logement. Service-Public le rappelle : « un abri de jardin ou une véranda close et couverte sont taxables ». Aucune collectivité ne peut l'exonérer, car les vérandas ne figurent pas dans la liste des exonérations facultatives.

La maison fait déjà 110 m² : les 18 m² de la véranda sont à la valeur pleine. Une véranda de 20 m² sur une maison de 90 m² coûterait 1 004 €, dont 10 m² abattus.

Aménagement de combles

Tout dépend de l'état d'origine. Pour le BOFiP, un comble dont une partie dépasse 1,80 m de hauteur est déjà une surface taxable, « que le plancher soit porteur ou non » et que les combles soient « aménageables ou non ».

• Comble avec un plancher existant : l'aménager en chambre ne crée pas de surface nouvelle, donc pas de taxe. C'est la lecture probable, qu'aucune doctrine récente n'écrit pour ce cas précis.
• Comble perdu dont le sol n'est que l'isolant : il n'était pas un plancher. Créer un plancher crée alors, dans la lecture la plus probable, une surface taxable pour la partie de plus de 1,80 m de hauteur.
• Rehausse de toiture, lucarnes, chien-assis : la surface qui passe au-dessus de 1,80 m est un agrandissement taxé.

Exemple : un plancher créé sur un comble perdu, avec 30 m² à plus de 1,80 m, dans une maison de 100 m² déjà sans abattement : 2 007 €, sans taxe d'archéologie puisque le sol n'est pas touché. Une hauteur d'exactement 1,80 m ne compte pas : il faut la dépasser.

Changement de destination

Changer l'usage d'un local sans créer de surface n'est en général pas taxé : un grenier existant devenu chambre, par exemple. Deux cas font exception.

• Local professionnel devenu logement (bureau, commerce, atelier artisanal), autorisation délivrée depuis le 15 février 2025 : l'article 1635 quater B du CGI taxe la surface transformée, pour la seule part communale ; l'abattement de 50 % de 1635 quater I s'applique alors à toute cette surface. Un commerce de 80 m² devenu logement, dans une commune à 5 %, paie 1 784 € (80 × 446 € × 5 %), ou rien si la commune a voté l'exonération de ces transformations à 100 %.
• Bâtiment agricole exonéré devenu logement, comme une grange : toutes les parts sont dues. L'application de l'abattement de la résidence principale à ce cas reste à confirmer.

Un garage transformé en pièce ne crée pas de surface taxable : le garage clos en était déjà une. Les réserves sont détaillées sur la page garage.

Reconstruction et démolition

• Reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit depuis moins de dix ans et régulièrement autorisé : exonérée de plein droit par l'article 1635 quater D I, 9° du CGI.
• Reconstruction après sinistre à surface égale : exonérée, si l'indemnité d'assurance ne comprend pas la taxe. Si la nouvelle construction est plus grande, toute sa surface est taxée.
• Démolition totale puis maison neuve : toute la surface nouvelle est taxée, sans déduire l'ancienne. Voir la page maison neuve.
• Agrandissement avec démolition partielle du même bâtiment : seule l'augmentation nette est taxée. Démolir 10 m² et en créer 30 revient à taxer 20 m².

Déclarer et payer

Vous déclarez l'agrandissement dans les 90 jours suivant l'achèvement, dans « Gérer mes biens immobiliers », avec la déclaration foncière de la maison dans sa nouvelle consistance.

Jusqu'à 1 500 €, la taxe arrive en un seul titre ; au-delà, en deux moitiés à 6 mois d'écart. Pour le cas type à 1 673 €, le simulateur affiche deux titres de 836,50 € ; l'arrondi réel des moitiés n'est pas documenté. Le calendrier complet est sur la page paiement.

Et ensuite

Saisissez la surface créée, celle de la maison existante et votre commune dans le simulateur en haut de page. Pour une maison entièrement nouvelle, voir la page maison neuve.